Bewertung von Immobilien bei Veräußerungen, Überschreibungen, Versteigerungen und Auflösung
In Gebäuden kann das Inventar einen erheblichen finanziellen Wert darstellen. Dies gilt sowohl für gewerblich genutzte Flächen wie Hotels, Gaststätten, Metzgereien oder Bäckereibetriebe, als auch für Inventar aus privat verkauften Immobilien, zum Beispiel Einbauküchen. Je nach Nutzungszweck ergeben sich spezifische Anforderungen an die Bewertung, die nicht von herkömmlichen Immobilienwertermittlern erfasst werden können, sondern eine spezielle, gutachterliche Expertise erfordern. Im Folgenden werden einige grundlegende Hinweise am Beispiel von Hotel- und Gaststättenbetrieben gegeben.
Das Inventar, das in gewerblichen Hotel- und Gaststättenbetrieben zum Einsatz kommt, ist in der Regel von beträchtlichem Wert. Dies betrifft sowohl Neuanschaffungen, die beispielsweise nach schädigenden Ereignissen wie Havarien, Hochwasser oder Brandschäden notwendig werden, als auch bereits vorhandenes, fest eingebautes Inventar, das im Falle einer Eigentumsübertragung oder Veräußerung relevant ist, oder als Sicherheit für ein Bankdarlehen dienen kann. Grundsätzlich können die folgenden wesentlichen Geräte- und Einrichtungsgruppen differenziert werden:
Thermische Großküchengeräte
Imbiss-, Snack- und Kleingeräte
Arbeitsmöbel/Bestuhlungen
Lüftungsanlagen
Geschirrspültechnik
Kältetechnik
Küchen- und Kaffeemaschinen
Bier- und Schankanlagen
Tresen- und Gastraumausbau inklusive Zimmer und andere Räume
Zubehör wie Geschirr, Gläser, Besteck und mehr
Dekoration, Beleuchtung, Beschallung und ähnliches.
Die Bewertung dieser speziellen Inventar-Gruppen erfordert Fachwissen und fachliche Kompetenz, um den tatsächlichen Wert zu ermitteln, sei es für Verkaufs- und Überschreibungszwecke, Beleihungen oder Besicherungen, Zwangsversteigerungen, Versicherungsansprüche oder die Schadensermittlung.
Für einige der Gerätegruppen ist ein fundiertes Fachwissen und Expertise in Bezug auf Planung, Umsetzung und Bewertung von großer Bedeutung. Insbesondere Bereiche wie Lüftungsanlagen oder Kältetechnik erfordern spezielles Fachwissen. Ebenso gilt dies für anspruchsvolle Bereiche wie Brauereien oder die Beleuchtung und Beschallung in Diskotheken sowie den Innenausbau von Hotels und Gaststätten.
Der Zweck der Bewertung spielt eine entscheidende Rolle bei der Einschätzung des Inventars. Dabei ist es wichtig, zwischen folgenden Bewertungszwecken zu unterscheiden:
Bewertung für Verkauf & Überschreibung: Wenn das Inventar im Rahmen eines Verkaufs oder einer Eigentumsübertragung bewertet werden soll, ist eine genaue Wertermittlung erforderlich.
Beleihung / Besicherung: Wenn das Inventar als Sicherheit für ein Bankdarlehen dienen soll, ist eine Bewertung notwendig, um den entsprechenden Beleihungswert zu ermitteln.
Zwangsversteigerungen: In Fällen von Zwangsversteigerungen muss das Inventar bewertet werden, um einen Ausgangspunkt für die Auktion zu haben.
Versicherung / Schadensermittlung u. a.: Für Versicherungszwecke oder im Fall von Schadensfällen ist eine Bewertung des Inventars erforderlich, um den Versicherungswert oder den Umfang des Schadens zu ermitteln.
In all diesen Fällen ist eine gründliche und sachkundige Bewertung unerlässlich, um den tatsächlichen Wert des Inventars korrekt zu bestimmen und faire Entscheidungen zu treffen.
Bewertung von beweglichen Wirtschaftsgütern
Die Bewertung von Maschinen, beweglichen Anlagen und Wirtschaftsgütern ist in verschiedenen Situationen von Bedeutung, beispielsweise bei Pächter- oder Mieterwechseln, wenn das vorhandene Inventar an den Nachfolger verkauft werden soll. Auch bei Zwangsversteigerungsverfahren, Sach- oder Wirtschaftsschäden sowie zur Absicherung von Bankdarlehen ist eine Wertfeststellung notwendig.
Die Grundlage der Bewertung für die Nachvollziehbarkeit sind die Anschaffungspreise der Wirtschaftsgüter. Sollten keine Unterlagen vorhanden sein, werden die Preise geschätzt, um eine solide und nachvollziehbare Bewertung zu gewährleisten. Falls keine Rechnungslegung vorliegt, können realistische Anschaffungspreise ermittelt werden oder man bezieht sich auf aktuelle, vergleichbare Neuwerte im Vergleichswertverfahren.
Die ermittelten Preise für die Wirtschaftsgüter setzen deren volle Funktionsfähigkeit voraus. Etwaige Mängel, die angegeben, sichtbar und festgestellt wurden, müssen vom Sachverständigen entsprechend berücksichtigt und dokumentiert werden.
Der Zeitwert der zu begutachtenden Sache repräsentiert deren Gebrauchs- und Tageswert unter der Annahme, dass die Gesamtheit aller wesentlichen, weiterhin gebrauchsfähigen Güter im Betriebsablauf nicht getrennt wird, da die homogene Sachzusammengehörigkeit den optimalen wirtschaftlichen Nutzen in einem Gewerbe bestimmt (Fortführungszeitwert). Die übliche Bewertungsmethode zur Ermittlung des Zeitwerts von Inventar führt über die lineare mathematische Abwertung.
Für die Festlegung der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer werden zusätzlich verschiedene Abwertungsmerkmale für die Einrichtung berücksichtigt, darunter Alter und erwartete Lebensdauer, Betriebsstunden, Abnutzung, Pflege- und Wartungszustand, technischer Standard, Marktsituation, Gebrauchstauglichkeit und mögliche Wertsteigerungen durch Reparaturen und Renovierungen.
Bei Insolvenzen wird im Gegensatz zum Zeitwert der gerichtsrelevante Verkehrswert festgestellt, der als Grundlage für die Bewertung der beweglichen Wirtschaftsgüter dient.
Nicht mehr gebrauchstaugliche und/oder nicht mehr marktfähige Maschinen und bewegliche Wirtschaftsgüter fallen unter den Begriff des Liquidationswertes. Der Liquidationswert wird erreicht oder überschritten, wenn die Kosten für Abbau, Transport, Lagerung, Verkaufswerbung, Wiederanlieferung, Reparatur und Inbetriebnahme den Wert der zu bewertenden Sache übersteigen. In solchen Fällen spricht man auch von einem Liquidationswert, und das Inventargut wird in der Regel nicht im ursprünglichen praktischen Erwerbssektor verbleiben, sondern von Gebäude und Grundstück getrennt werden.
Unsere Bewertungsservices umfassen eine Vielzahl von Bereichen, darunter:
Schaden- und Ersatzwertfeststellung bei Brandschaden, Wasserschaden und Einbruchschaden, Havarie im Versicherungsbereich
Bewertung bei Zwangsversteigerungen, Verkauf, Übertragung, und Insolvenz
Unsere Experten verfügen über das notwendige Fachwissen und die Erfahrung, um eine präzise und nachvollziehbare Bewertung in diesen unterschiedlichen Bereichen durchzuführen. Ob es um den Wert von gastronomischen Einrichtungen, medizinischen Einrichtungen, Freizeitanlagen, Büros, Maschinen oder beweglichen Wirtschaftsgütern geht - wir bieten eine umfassende Bewertungsdienstleistung für verschiedene Zwecke an, sei es für Transaktionen, Versicherungsfälle oder bei behördlichen Verfahren wie Zwangsversteigerungen oder Insolvenzen.
Unser Ziel ist es, unseren Kunden eine zuverlässige Grundlage für ihre Entscheidungen zu bieten, indem wir den aktuellen Wert ihrer Vermögenswerte transparent und objektiv ermitteln. Dabei berücksichtigen wir alle relevanten Faktoren, um eine fundierte und professionelle Bewertung zu gewährleisten.
Bewertung von Hotels, Gaststättengewerbe, Freizeitanlagen und sonstiges
Die Bewertung von Immobilien und Grundstücken stellt eine spezielle Form der Wertermittlung dar.
In solchen Fällen wird ein erfahrener Sachverständiger hinzugezogen, wenn eine derartige Immobilie oder ein Grundstück verkauft oder überschrieben werden soll. Neben Veräußerungen dienen diese Gutachten der Feststellung des Vermögenswerts zu einem bestimmten Stichtag, beispielsweise im Falle von Insolvenzen der Betriebsstätte, Steuerverfahren oder bei Betrugsdelikten, sowie zur Bewertung bei Bankbeleihungen.
Eine weitere Aufgabenstellung ist die Berechnung des Entwicklungszustands bestehender Betriebsstätten.
In diesen Bewertungen berechnen wir für Sie beispielsweise bei einem möglichen oder bereits erfolgten Erwerb der Betriebsstätte die aktuelle Rentabilität und die zu erwartende Rentabilität. Dies erfolgt durch Potenzialanalysen, Schwachstellenanalysen, Berücksichtigung möglicher oder bestehender Preis- und Verkaufsfindungen im laufenden Geschäftsbetrieb sowie unter Berücksichtigung der Anzahl vorhandener Betten, Bestuhlungen und anderer Faktoren. Wir zeigen Ihnen auf, wo Verbesserungsmöglichkeiten liegen, welche Stärken vorhanden sind oder worauf Sie sich konzentrieren sollten - und das langfristig ausgerichtet.
Ebenso bieten wir Prognosen bei Neubauten, Umbauten oder Erweiterungen an.
Mittels unserer Analysen geben wir Ihnen vor großen Investitionen eine Einschätzung, ob an der geplanten Stelle überhaupt ein entsprechender Markt vorhanden ist und welche Einnahmen Sie unter normalen Voraussetzungen erwarten dürfen und wie sicher diese Investition in Zukunft sein wird. Dieses Verfahren wenden wir für Investoren, Kommunen und Banken an, die sich entsprechend absichern müssen.
Unsere Kompetenz erstreckt sich auch auf die Berechnung von Freizeitanlagen sowohl im privat gewerblichen Bereich als auch für öffentliche Kommunen.
Rentabilitätskonzepte sind unsere Stärke und siehe auch unter Renditeprognosen und Entwicklungskonzepte. Unsere umfassenden Bewertungsdienstleistungen bieten Ihnen eine fundierte Grundlage für Ihre Entscheidungen und Investitionen in Immobilien und Grundstücken.